금리 기대·공급 불안에 심리는 들썩…핵심 입지와 규제가 향후 흐름 가른다
추석 연휴가 지나고 서울 부동산 시장이 다시 움직이기 시작했습니다. 이미 마포, 성동 등 인기 지역을 중심으로 집값은 상승세를 이어가고 있고, 전문가들은 연휴 이후에도 이 흐름이 이어질 가능성이 높다고 전망하고 있습니다. 하지만 정부의 추가 규제 가능성이 주요 변수로 작용할 것으로 보이며, 강남권과 외곽 지역 간의 양극화는 더욱 심화될 수 있다는 분석도 나옵니다. 지금 서울 집값, 어디까지 오를 수 있을까요?
마포·성동→영등포·서대문까지 확산…‘갭 메우기’ 본격화
올 하반기 서울 아파트값 상승세는 단지 몇몇 지역의 문제가 아닙니다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "마포·성동의 상승세가 영등포, 양천, 서대문 등으로 확산되며 주변 지역의 가격 격차가 좁혀지는 '갭 메우기' 현상이 본격화되고 있다"고 설명했습니다.
이는 실수요자 중심의 매수세가 확대되고 있음을 보여주는 지표이기도 합니다.
공급 부족과 통화량 증가, 상승세의 주된 배경
시장에서는 재건축·재개발 기대감은 물론, 시중 유동성 증가와 공급 부족에 따른 가격 상승 압력이 동시에 작용하고 있습니다.
특히 정비사업 지연으로 인해 실질적인 입주물량이 줄어들고, 인기 지역의 신규 아파트 희소성은 여전히 높다는 분석입니다.
강남은 ‘보합’, 외곽은 ‘상승’…전략은 지역별로 달라야
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “강남3구와 마용성 지역은 고가 아파트에 대한 세무조사 영향으로 관망세가 짙어지고 있다”고 설명했습니다.
반면 노원·동대문 등 외곽 지역은 상대적으로 부담이 덜한 10억~20억 원대 매수 수요가 지속되며 오름세를 이어갈 가능성이 높다고 분석했습니다.
구분 예상 흐름 주요 원인
| 강남3구 | 보합 또는 약세 | 세무조사, 고가 부담, 규제 심리 |
| 마포·성동 | 조정 가능성 | 규제 지정 예상, 매물 증가 가능성 |
| 노원·동대문 | 상승세 지속 | 상대적 저가, 실수요 유입 확대 |
| 수도권(성남 등) | 상승 확산 가능성 | 매수 수요 이동, 정비사업 기대감 |
정부 규제, 시장 흐름의 ‘분기점’ 될 수도
연휴 이후 정부가 조정지역 또는 투기과열지구 지정을 통해 시장 과열 진정을 시도할 것이란 전망이 우세합니다.
남혁우 우리은행 연구원은 “과천, 분당, 마포 등 비규제지역에서 나타났던 가격 과열 현상은 규제 시행과 동시에 조정을 받을 수 있다”고 예측했습니다.
하지만 동시에 "추가 금리 인하 기대, 대출 금리 하락, 신축 희소성 등으로 인해 가격 하락폭은 제한적"이라고 덧붙였습니다.
정비사업 가속화와 신축 프리미엄 기대감도 상승 요인
양지영 신한투자증권 수석은 “정비사업 추진에 대한 기대와 신축 아파트에 대한 프리미엄 수요가 시세를 끌어올리고 있다”고 분석했습니다.
강남, 용산, 한강변 등 핵심 입지는 여전히 투자 수요와 실수요가 맞물려 가격을 이끄는 구심점이 될 가능성이 높다는 평가입니다.
실수요자는 ‘심리’보다 ‘정책’ 주시해야
전문가들은 집값 상승 심리에 휘둘리기보다는, 정부의 규제 방향과 금융정책을 먼저 읽는 전략이 필요하다고 강조합니다.
특히 금리 변화, 대출 규제 강도, 공급 정책의 실행 여부는 실수요자에게 중요한 의사결정 요소로 작용합니다.
연휴 이후 서울 집값, 이렇게 움직일 가능성이 크다
결론적으로 서울 집값은 단기적으로는 추가 상승이 가능하지만, 상승폭은 지역별로 다르게 나타날 것으로 보입니다.
핵심 요약:
- 서울 중심 인기 지역: 규제 우려로 조정 가능성
- 외곽·중저가 지역: 실수요 기반 상승세 지속
- 강남권 고가 아파트: 관망세 또는 보합 유지
- 정부 규제 발표 시기: 향후 시장 흐름 좌우할 중대 변수